جدة – عبدالهادي المالكي – وليد الفهمي – رانيا الوجية – الدمام -حمود الزهراني – تبوك -سعد الشهراني
عادت مؤسسة النقد لحث البنوك والممولين على تصحيح أوضاع العقارات المفرغة بأسمائهم والاكتفاء بالرهن العقاري ، وتوثيق الرهون وفقا لحقيقة العقد والتوقف عن الاجراءات المتعلقة بنقل ملكية العقار بدلا عن رهنه، وتصحيح أوضاع العقارات المسجلة باسم البنك أو شركة التمويل خلال مدة لا تتجاوز الثلاث سنوات مضى منها نحو عام. ويأتي هذا القرار ليتيح نقل العقارات بأسماء أصحابها من العملاء الممولين من البنوك ويعيد ترتيب العلاقة الضريبية بتجنيب البنوك دفع الرسوم في حالة تم نقل العقار إلى العميل الممول. وفي حال مخالفة التعميم أو المماطلة من قبل البنوك على العميل اتباع الاجراءات القانونية ،(البلاد) استطلعت آراء مسؤولين وحقوقيين ومواطنين حول هذا الموضوع. الرأي القانوني:
المحامي والمستشار القانوني عبدالعزيز النقلي تحدث من وجهة نظر قانونية قائلا:
إن قرار تصحيح صكوك العقارات المفرغة الصادر من مؤسسة النقد ملزم للبنوك والممولين دون مماطلة، وعلى المواطن تصحيح وضع عقاره واكتفاء البنوك بالرهن وفقا للقرار وعلى العملاء مراجعة البنوك وفي حالة رفض البنك التقدم إلى مؤسسة النقد او رفع دعوى قضائية على البنك.
اللجوء إلى مؤسسة النقد:
وأوضح المستشار القانوني ريان مفتي أن الخطوات التي يجب على المواطن اتباعها لتصحيح وضع عقاره وفقا للقرار الصادر من مؤسسة النقد ، أولا يجب عليه مخاطبة البنك رسميا وطلب نقل ملكية العقار باسمه والاكتفاء بالرهن، وفي حال رفض البنك أو قام بالمماطلة، وبعد مهلة أقصاها 30 يوما يرفع شكوى إلى مؤسسة النقد ويوضح ان البنك لم يتجاوب في عملية نقل الملكية وبدورها مؤسسة النقد سوف تلزم البنك بإعادة العقار باسم العميل مع الاكتفاء برهن العقار للبنك مباشرة
ومن جهة أخرى عدم نقل ملكية العقار باسم العميل يترتب عليه ضرر على الورثة في حال وفاة صاحب العقار، وهنا يقع عليها أكثر من جانب فغالبية هذه الصكوك تسجل باسم شركة تتبع للبنك حيث إنه ليس من حق البنك نظاميا أن يتملك عقارات حينها لا تتبع الملكية باسم صاحب العقار بل باسم الشركة التابعة للبنك بشكل صوري وبالتالي يتسبب بعدم وضوح الملكية العقارية لبعض المواطنين. ويواجه الورثة صعوبة في استرجاع ملكية العقار باعتبار أن أغلب القروض في حال الوفاة تسقط ويصبح من حقهم استرجاع الارض فطالما الارض باسم جهة اخرى غير اسم والد الورثة يكون هناك صعوبة في اثبات الملكية وتتحول إلى قضية وحكم قضائي بنقل الملكية العقارية بينما حين تكون تحت الرهن فقط وبمجرد أن يتوفى الأب من السهل فك الرهن ولايمكن التصرف بالعقار إلا بعد سداد آخر دفعة لأقساط البنك.
التعميم لا يحسب نقطة لصالح المواطن:
أما المحامي سيد الشنقيطي فيرى أن القروض العقارية غالبا تأخذ شكل الإيجار المنتهي بالتمليك وتكون نقل الملكية العقارية بموجب دفع التملك في نهاية الفترة المحددة بالعقد، والتعميم أو التنظيم الحديث الذي أصدرته مؤسسة النقد جاء ليعطي هذه المشكلة ذات الصيغة القانونية بشكلها الصحيح، من جهة أخرى نسبة الفوائد التي تأخذها البنوك غير ثابتة فهي في صعود وهبوط بشكل مستمر، وقرار أو تعميم مؤسسة النقد جاء ليلزم البنوك بإفراغ صكوك الملكية لأصحاب العقار الحقيقيين، وتبقى هذه المسألة ليست حلا جذريا ولا تحسب نقطة في صالح المواطن المتمول طالما الرهن قائم للبنك ، بل إنما القرار أعطى الواقع الحقيقي للوضع القانوني .
ومن أهم الخطوات التي يجب أن يتبعها المواطن المتمول أن يلجأ لمؤسسة النقد أولاً وأخيراً. فالإلزام له مدة ثلاث سنوات اعتبارا لحجم التمويل بالنسبة للبنوك والمؤسسات التمويلية . وعموما فالبنية التحتية لموضوع نقل الملكية ايجازاً للصكوك الإلكترونية ولغير الإلكترونية بمجرد ملء الافراغ تتحول مباشرة إلى الإلكترونية ويعتبر القرار لا يضيف الكثير للمواطن حيث مازال العقار تحت الرهن ولايمكن التصرف به.
رأي مؤسسة النقد:
أوضح طلعت زكي حافظ، أمين عام لجنة الإعلام والتوعية المصرفية والمتحدث باسم البنوك السعودية، لـ(البلاد) أن مؤسسة النقد (ساما) أكدت على البنوك والمصارف وشركات التمويل في تعميم صادر عنها، على ضرورة التقيد بتوثيق الرهون العقارية وفقا للتعاقد والتوقف عن الإجراءات المتعلقة بنقل ملكية العقار بدلاً عن رهنه . وأضاف كما أكدت المؤسسة بخصوص ذات الموضوع على ضرورة تصحيح أوضاع العقارات المسجلة حاليا باسم البنك/المصرف أو شركة التمويل خلال مدة لا تتجاوز (3) سنوات، وتوعية العملاء بذلك.
ياتي ذلك التوضيح بعدما علمت (البلاد) أن وزارة العدل أوقفت وبشكل نهائي البيع والرهن لصالح البنوك وشركات التمويل المحلية بعدما رفعت شركات التمويل بطلب اعادة النظر القرار الذي سبق وأن اصدرته مؤسسة النقد والقاضي يايقاف نقل العقارات باسم الشركات في عمليات تمويل تملك العقار للمواطنين مما ترتب على بعض عمليات الرهن من مخاطرة لها بسبب ما اسمته خسائر والذي قد يحدث من بعض ملاك المنازل بذلك مما أدى الى ضرورة حفظ حقوقهم .
من جانب آخر أوضح الشيخ خلوفه الاحمري أن الرهن العقاري نوع من انواع الرهن فياخذ احكام الرهن ، وله تنظيمات خاصة معمول بها في الفقه الإسلامي والشريعة السمحاء جاءت بتحقيق المصالح للعباد جميعا وحفظ حقوقهم خصوصا مما يستجد من تعاملات حديثة ومنها الرهن العقاري.
واضاف لايجوز للبنوك التصرف فيه إلا بطرق التنفيذ المعتبرة فإذا لم يجد القاضي للمقترض مالا يوفي به نفذ عليه من هذا المال .
واكمل قال الرسول على الصلاه والسلام في حديثه “لا يغلق الرهن على صاحبه” .
واردف اذا انتهت المهلة هو ولم يسدد للبنوك ونحوه يحق للقاضي الحكم عليه وليس البنوك .فالتصرف هنا منوط بالقضاء في هذه المسأله حفظا للحقوق.
رأي المواطن:
وقال المواطن أحمد الجابري :” هذا القرار الذي صدر مؤخرا عن مؤسسة النقد يصب في حقيقة الأمر في مصلحة المواطن ويضمن حقوق البنك أو أي جهه تمويلية في آن واحد وفي واقع الأمر أن البنك الذي تعاملت معه لتمويلي قد نفذ توجيه المؤسسه وأكمل أوراقي وبدأ بالفعل في استقطاع القسط الشهري المتفق عليه وبهذه المناسبة أود أن أسجل شكري وتقديري وإعتزازي لولاة الأمر الذين جعلوا نصب أعينهم راحة ورفاهية المواطن والحرص على حقوقه” .
وقالت المواطنة هيا نوار الحربي:” لاشك أن هذا القرار الذي أصدرته مؤسسة النقد ناجم عن توجيهات حكومة خادم الحرمين الشريفين وولي عهده الأمين التي تحرص كل الحرص على حقوق المواطن على إمتداد هذه البلاد العزيزة وقد لاقى لدي ولدى الآخرين إرتياحا بالغا وشجع الكثيرين على التقديم لدى الجهات التمويلية من بنوك ومصارف لتمويل مشاريعهم المختلفة وهذا الأمر سوف يسهم بفعالية في دفع عجلة التنمية الاقتصادية على مختلف المستويات , وما يثلج الصدر الاستجابة الايجابية التي لقيتها ولقيها غيري كما لا حظت من البنوك لتنفيذ هذا القرار حسب ماورد فيه من مؤسسة النقد” .
ومن جانب آخر ذكر المواطن حمد حمدان البلوي أنه فور صدور هذا القرار قام بمراجعة البنك الذي قام بتمويله من قبل وأنهى إجراءات تعديل إفراغ عقاره إلى رهن حسب ما ورد في القرار دون أن يواجه أي عقبات تذكر. وأضاف البلوي قائلا : نحمد الله عز وجل أن قيض لهذه البلاد ولاة أمر يتلمسون بصفة دائمة احتياجات المواطن يحرصون كل الحرص على حفظ حقوقه وحقوق كافة الجهات التمويلية و الاستثمارية في آن واحد , أدعو المولى العلي القدير أن يديم على هذا الوطن أمنه واستقراره إنه السميع المجيب”.
كما عبر المواطن أحمد بلقاسم الشمراني عن إرتياحه البالغ لهذا القرار الذي كان يتوقع صدوره من قبل لثقته بأن حكومتنا الرشيدة تسعى دائما بخطى حثيثة من اجل تنمية المواطن والحرص على حقوقه خلاف ذلك أن هذا القرار لقي استجابة من قبل البنوك والمصارف فور صدوره وما يدعو للاعتزاز والفخر أن الموطن السعودي يلقى من لدن كافة الجهات ذات العلاقة بتحسين أحواله المعيشية والاقتصادية اهتماما بالغا قد لا يوجد في أي بلد آخر على وجه البسيطة وهذا يعود بطبيعة الحال للحرص الدائم على الصالح العام الذي توليه حكومتنا الرشيده لتنمية الإنسان السعودي” .
وقال الاستاذ سعيد عزيزالزهراني “عقاري” إن الرهن العقاري ينقسم ألى قسمين رهن تجاري ورهن حكومي ولايخفى عليكم ان الرهن الحكومي رهن ثابت في قيمته لانه يرهنه صندوق التنمية العقاري بالسعر حسب المتفق في الشراء ولا اضافات عليه ونسبته معقولة وثابتة اما الرهن التجاري نسبته تختلف على حسب المدة وكل سنة يضاف له نسبة اكثر من النسبة الاولى مثلاً في السنة الاولى يأخذ نسبة 12% والسنه الثانية يأخذ نسبة تصل من 14 الى 16 % يعني بعد عشرين عام تصبح النسبة عشرة اضعاف المبلغ وتكون القيمة اكثر من بيع السوق لذا البنوك لاتراعي العميل وهو بمثابة ايجارسنوي او شهري وهو عشرة اضعاف الايجار الحقيقي ولو استأجرت قصرا كاملا لن يكون مثل الايجار الذي يطلع بالشهر والرهن العقاري الحكومي هو مجرد أخذ الصك الخاص بالبيت ويبقى عندهم حتى تنتهي من المبالغ التي عليك والمطلوبة منك وهذا جائز وحلال لانهم لم يضيفوا إليك شيئا ولانسبة معينة
اما الرهن التجاري الخاص بالبنوك او الشركات هذا لاشك أن فيه ربا حسب افتاء العلماء ونسبته كل سنه تزيد عن السنة التي قبلها وهنا العملية لن تكون ثابتة والشك فيها وارد عكس الرهن العقاري للمنزل أو المزرعة أو أي موقع تحتاجه حسب الاتفاق الذي اتفقت معهم ونسبته ثابتة وهناك بنوك تعطيك نسبة ثابتة حسب سياستها تتفق مع الزبون على نسبة ثابتة 5% حتى نهاية مدة العقد وبنوك أخرى تتفق مع الزبون على نسبة تبدأ من 4% وترتفع سنوياً من 1 الى 1 ونص في المئة والرهن العقاري ما كان يرهنه الا الذي يستفيد منه مثل الاستثماري والعمائر والمحلات التجارية والان البنك يشتري الرهن العقاري او العقار يكون باسمه وهذا هو الرهن العقاري.”
من جانبه قال الاستاذ عبدالرحمن محمدالعسيري: اشتريت منزلا عن طريق البنك وحقيقة الرهن تصل مدته 28 سنة والبيت مرهون للبنك وهذا حال اغلب البنوك والمتعارف عليه انه في حالة الوفاة تسقط الاقساط اما بالنسبة للاقساط الشهرية فهي مكلفة ومتعبة وتصل لأكثرمن 60% وحتى الان وبعد نزول الاسعار لايزال السعر مرتفعا والشقة يصل سعرها 400 ألف من غير الفوائد البنكية وهناك بيوت المساحة فيها 300 متر السعر 700 ألف من غير الفوائد التي تتجاوز 500 ألف يال وحقيقة ان الرواتب لاتكفي الى اخرالشهر لأن اغلب البنوك فوائدها تصل الى مليونريال من غير سعر البيت ومهما كان نقول الحمدلله على النعمة التي نعيشها والاهم نعمة الامن والامان.”
