المدينة المنورة -جازي الشريف
تصوير – محمد قاسم :
المدينة المنورة هي المدينة المقدسة الثانية في الإسلام.ولهذه الأهمية، ولهذا التاريخ، ولهذا المغزى الروحاني، يجب التعامل مع تطوير المدينة المنورة في المستقبل بأساليب تخطيطية مناسبة وذات كفاءة عالية ، تواكب أهمية ووظيفة وروحانية هذه المدينة. وفي هذا الإطار يتعين تنفيذ عمليات تخطيط وتنفيذ المشاريع والبرامج التطويرية في المدينة المنورة بطريقة متوازنة تتوافق وتلتزم بالرؤية وبمبادئ وأساليب التخطيط، التي يقترحها المخطط التطويري الشامل.وسيعمل ذلك على تطوير الهيكل العمراني وتوفير الخدمات المناسبة عبر أرجاء المدينة المنورة، مع تدعيم تماسك النسيج الاجتماعي بين السكان و المقيمين والزائرين، بما يبرز تميز روحانية المدينة المنورة.
لاشك أن التزايد المتسارع في أعداد سكان ومرتاديّ المدينة المنورة خلال البعد الزمني التخطيطي لهذا المخطط الشامل يحمل في طياته سلسلة واسعة وعمقاً كبيراً من التحديات والفرص الاجتماعية والسياسية والاقتصادية والبيئية. ولهذا فإنه يتعين أن يتم التخطيط بطريقة متوازنة تتناسب وتلتزم بوضوح الرؤية، وبمبادئ التخطيط المنصوص عليها في إطار المخطط الشامل. سيعمل ذلك بإذن الله تعالى على تعزيز وإثراء جميع قطاعات التنمية والتطوير في المدينة المنورة.
توقعات النمو ومصادر الطلب المستقبلية:
يصل أفق التخطيط للمخطط الشامل إلى 30 سنة تقريباً، تنتهي في عام 1462هـ (2040). وفي تلك السنة النهائية سيصل تعداد السكان الدائمين، بناء على سيناريو توقع النمو السكاني المتوسط المقترح بالمخطط الشامل ، إلى 2.62 مليون نسمة، مع كون المدينة ستشهد قدوم 12.2 مليون زائر على مدار العام الميلادي.
ويصل توقع الزوار في وقت الذروة لليلة المفردة في عام 1462هـ ( 2040م) إلى 518.000 نسمة، وهو ما يحدث في نهاية شهر رمضان. وتم بناء هذا التوقع في وقت الذروة على بيانات وزارة الحج، وعلى مناقشات ورشة العمل مع هيئة تطوير المدينة المنورة.
وسيبلغ معدل الليلة ( وقت الذروة) خلال موسم الحج 440.000 لعام 1462هـ (2040م)، بناء على سعة حجاج 4 ملايين حاج في المواقع المقدسة في مكة المكرمة ( إذ تبين أن 89% من الحجاج يتوجهون إلى المدينة المنورة، إما قبل أو بعد الحج). وهذه التوقعات مبينة بشيء أكثر تفصيلاً في مخطط السكان والتوظيف. ويشير هذا النمو الضخم في طياته إلى عمق التحديات التي تجاه مواكبة المتطلبات التنموية في كافة المجالات، ومنها الخدمات والسكان والنقل.
وستتركز الزيادة في الطلب على الخدمات والمرافق والسكان والفراغات بالقرب من المسجد النبوي الشريف.
توقعات طلب الزوار خلال مواسم الحج والعمرة (مقيدة على أساس الطاقة الاستيعابية للإقامة في المخيمات في مكة)، المدينة.
وبذلك ستتواجد ضغوط عمرانية داخل وحول المنطقة المركزية القائمة، حيث تقع العديد من المناطق العشوائية. وسيساهم الضغط العمراني المتزايد، الذي يتضمن طلبات سكنية ، في التحفيز نحو تحويل وتطوير ساحات مفتوحة مناسبة مع تطوير تلك المناطق العشوائية لمواكبة كم ونوع الطلب، إضافة إلى توفير مساحات حدائقية وزراعية مرتبطة بالخصائص البيئية للمدينة المنورة.وسيعمل تبني إستراتيجية النمو والتنمية على تسهيل النمو المتوازن مع استحثاث اقتصاد متنوع، بالإضافة إلى المبادرات الإستراتيجية التكميلية الأخرى.
وستكون هناك أيضاً ثمة حاجة إلى تحسينات البنية التحتية والخدمات الاجتماعية والنقل المتعاضد والمتكامل للسكان وللمرتادين وللبضائع. يضاف إلى ذلك تشجيع المشروعات الاستثمارية الرئيسية ذات المواقع الإستراتيجية ومخططات عمل المناطق المحلية التي تتضمن حوافز التطوير.
توسعة المسجد النبوي الشريف وساحاته:
تعتبر الحاجات الروحانية لمرتادي المسجد النبوي الشريف وبالتالي التطوير العام للمنطقة المركزية ذات أهمية كبرى.لاشك أن مرتادي المسجد الشريف يريدون الإقامة على مقربة من المنطقة المركزية نظراً لأن المشي يكون ممكناً لهم ، من والى المسجد الشريف .وقد أصبحت المنطقة المركزية هي المنطقة الرئيسية لسكن الزوار وأصبح هذا التطوير الفندقي المكثف فعالاً في توفير خدمات الإقامة والإعاشة لهم، ولكن هذا النوع من الكتل العمرانية الفندقية قد جاء على حساب التماسك الاجتماعي بين المقيمين الدائمين والزوار. فلدى المقيمين إحساس بالحاجة إلى السكن بالقرب من المسجد النبوي الشريف أيضاً.ومن المسلم به أن المنطقة المركزية والمسجد النبوي الشريف يلزم أن يواكبا التغير في الطلب، كماً ونوعاً، من حيث توفير الساحات والخدمات المتنوعة المناسبة. كما أن الطاقة الاستيعابية للمسجد النبوي الشريف يلزم أن تكفي لاستيعاب الطلب المتزايد من المرتادين، وفي ذات الوقت الاحتفاظ بالمسجد الشريف كرمز إسلامي مركزي ، عمرانياً وروحانياً.
وقد خضعت المنطقة المركزية لإعادة تطوير كامل تقريباً وتم تزويدها بخدمات جديدة تدعم المسجد النبوي الشريف. وقد تم في هذا المخطط الشامل إيراد اقتراح توسعة لتخفيف الضغوط المتزايدة ، برفع الطاقة الاستيعابية من المصلين من الوضع القائم البالغ 550.000 إلى الوضع المستقبلي البالغ 780.000 شخص ، للتوسعات المقبولة بالفعل لساحتي الحرم الشرقية والغربية، مع مراعاة استيعاب تدفقات حركة المشاة التي تتطلب توسعات أخرى في إطار تخطيط أكثر تفصيلاً. ويتعين تنسيق هذه التوسعة مع طراز البناء الحضري المحيط لضمان أن التوسعة تعمل على تحسين تدفقات المشاة داخل المنطقة المركزية وتتناغم عمرانياً مع ما حولها. وستستوعب التوسعة المقترحة (إجمالاً) ما يقرب من 1.2 مليون شخص بحلول عام 1462هـ (2040م) .علاوة على ذلك، تعتمد التوسعة على التاريخ الإسلامي الغني للمدينة، حيث تتضمن توسعتها الدينية المقترحة تطوير المباني المحيطة بها المعروفة باسم الرواق وتوسعتها ، مترابطة في ذلك مع المناخة التاريخية.
وسيوفر الرواق عتبة تواصل وظيفي وعمراني بين المدينة والمسجد الشريف، وتحسين الخدمات، وزيادة ساحة المصلى. وتوصي أيضاً الاستراتيجية بتحسينات للساحات العامة والساحة الاجتماعية حول المسجد الشريف ، وكذلك دعم دورها كقلب مدني وروحاني للمدينة.
وكتحسين قصير الأجل، يوصي المخطط الشامل بأن يتم تحويل الملكيات المطلوبة للتوسعة إلى الملكية العامة. كما يجب إعداد مخطط معماري تفصيلي للتوسعة في ضوء الإرشادات العامة المتضمنة في المخطط الشامل حول هذا الشأن. ويمكن أن تستمر الفنادق المشمولة مواقعها بالتوسعة في التشغيل لحين استكمال تجهيزات الموقع لإنشاء التوسعة. وفي ذلك الحين، سيتم هدم الفنادق المستهدفة نظراً لوجود حاجة إلى 12.5 هكتار من الأرض من أجل تسهيل التوسعة الشمالية. وإذ أن سعر تعويض المتر المربع في تلك المواقع يقدر بـمبلغ 400.000 ريال سعودي ، فإن إجمالي التعويض عن هذه المساحة يقدر استثماراً بحوالي 25 بليون ريال سعودي. ويلاحظ هنا أن ذلك المبلغ سيرفع قيمة الأرض مع مرور الوقت مما يجعله من الحكمة العمل الفوري على حيازة الأراضي المطلوبة.واذ أن توسعة المسجد النبوي الشريف ستقود تطوير المنطقة المركزية عموماً فإن التحسينات الأخرى الموصى بها في إطار تطوير المنطقة المركزية ستوفر الخدمات السكنية والتجارية والفراغية والأمنية المعضدة لوظيفة ومكانة المنطقة المركزية عموماً والمسجد الشريف على وجه الخصوص.
امتداد المنطقة المركزية وتطويرها:
يقترح المخطط الشامل أيضاً منطقة مركزية موسعة ، محاطة بالطريق الدائري الجديد تجاه الجنوب والشرق والشمال وبالطريق الدائري المتوسط تجاه الغرب.ومع هذه الحدود الجديدة، ستصبح مساحة المنطقة المركزية الجديدة حوالي ثلاثة أضعاف مساحتها الحالية. وستصبح المنطقة المركزية الجديدة أكثر قدرة على توفير الإسكان والمنشآت التجارية والخدمية والأمنية، لفائدة المرتادين والمقيمين . وتتضمن التحسينات قصيرة الأجل الموصى بها الحصول على 39 هكتار من الأرض، بقيمة تعويضية تبلغ تقريباً 2.16 بليون ريال سعودي، لتدخل كمساحة مفتوحة حول جبل سلع؛ مع البدء في تخطيط وتصميم مفصلين لنظام نقل عام مترابط لربط المسارات الأولية بالمواقع التاريخية وبمحطة القطار السريع ومن ثم بالمسجد النبوي الشريف. كما تتضمن تلك التحسينات الحصول على الأرض وبدء الدراسات الهندسية التفصيلية للطريق الدائري الجديد والشارع العريض الجنوبي الجديد (طريق الكعبة الجديد). وتقدر تكاليف نزع الملكية للأراضي للطريق الدائري الجديد بمبلغ يصل تقريباً إلى 2.8 بليون ريال سعودي، والتكلفة التقديرية للشارع العريض الجنوبي الجديد تقدر بمبلغ يصل تقريباً إلى 972 بليون ريال سعودي.
ويجب أن يكون المخطط التفصيلي للمنطقة المركزية مكتملاً، ويقدم مساحات مفتوحة جدية ذات تصاميم مناسبة وجودة تنفيذية عالية.ويمكن استكمال البرنامج لاستحداث أنفاق مشاة وجسور من أجل إدارة التعارض بين حركة المركبات وحركة المشاة الذين يعبرون الطريق الدائري الأول إلى المسجد الشريف، بالتزامن مع استعمال الحارات محكمة الإدارة لتنسيق حركة المركبات مع حركة المشاة خلال فترات الذروة على وجه الخصوص.
وستعمل المنطقة المركزية الأكبر مع المزيد من الفرص التنموية على تشجيع القطاع الخاص على إعادة تطوير المواقع لتوفير منشآت سكن وإعاشة جديدة للزوار. علاوة على ذلك، يجب شراء مجموعات إستراتيجية من الأراضي، أو العمل في شراكة تطويرية حكومية مع أصحاب الأراضي والملكيات الخاصة في المنطقة المركزية من أجل البدء في مشروعات إعادة التطوير قصيرة الأجل كخطوات محفزة للتطوير الجديد.وكتحسين قصير الأجل، يوصي المخطط الشامل بأن تحصل الأجهزة العامة على عدد من مجموعات الأراضي القريبة من المنطقة المركزية.وسيكون شراء هذه الأراضي والملكيات الآن أقل كلفة من شرائها وقت بدء إعادة التطوير. وهذا يضاعف من فرص نجاح تنفيذ مخطط المنطقة المركزية السابق.ويقترح المخطط الشامل تصميم عام جديد للمناطق العشوائية حول المنطقة المركزية مع رسم الطرق المناسبة، والمرافق المجتمعية والبنية التحتية. كما يقترح المخطط قائمة من مناطق ذات أولوية من حيث الحصول على وتجميع العقارات. وستقوم الأجهزة العامة بشراء العقارات، المخلصة تدريجياً من المباني دون المستوى المطلوب، وسيتم خدمتها من الطرق المحسنة. وفي هذه الحالة المحسنة، يمكن بيع أو تأجير مجموعات أكبر لقطاع التطوير لبناء تطويرات الاستخدام المتعدد الجديدة. وفي المدى القصير، تسمح لوائح البناء التي أوصى بها المخطط الشامل للمباني داخل الطريق الدائري الجديد بأن تكون أكثر ارتفاعاً نوعاً ما مع زيادة محدودة في الكثافة. ومع ذلك، فلن تتجاوز الارتفاعات القصوى للمباني هنك 16طابقاً. ويعمل هذا على استحداث مبادرة أمام استحثاث وتشجيع وزيادة جدوى إعادة التطوير من خلال إسهام القطاع الخاص.ولن يتم استعمال كامل المنطقة المركزية الموسعة لإسكان وتخديم الزوار فقط، فالمخطط الشامل يوصي ببناء الشقق المرتفعة متعددة الوحدات للمقيمين الدائمين داخل المنطقة المركزية الموسعة، وذلك لأصحاب البيوت الراغبين في السكن في المنطقة بدلا من التعويض المالي عن أملاكهم المنزوعة، وبدلاً عن منحهم أراضي أو مساكن بديلة في مواقع بعيدة.
علاوة على ذلك، سيتم الطلب من المطورين الحاصلين على حقوق إعادة تطوير المناطق المستصلحة من المناطق العشوائية تخصيص جزء من إعادة تطويرها لإسكان المقيمين الدائمين. بينما يجوز لهم اختيار بناء أماكن إعاشة فاخرة متوسطة وعالية الكثافة، يتعين أن تكون نسبة 5% من وحداتهم كحد أدنى وحدات صغيرة بأسعار معقولة.وسيتم توفير المزيد من أماكن إعاشة الزوار بأسعار معقولة في المناطق الأخرى من المدينة التي ستتم خدمتها بالنقل العام عالي الجودة، مثل نقل السكة الحديد السريع و / أو النقل السريع بالحافلات. وستعمل مجموعات إعادة التطوير حول محطات النقل العام على تنفيذ اللامركزية لفرص إعادة التطوير، والاستفادة من الأرض الأقل تكلفة، والعمل كآلية لتشجيع إعادة تطوير المناطق الخاصة.
استعمالات الأراضي:
يتوفر بالمدينة المنورة أكثر مما يكفي من الأرض لتلبية احتياجات أعداد المقيمين والزوار المتنامية على مدار 30 سنة قادمة على الأقل. ومع ذلك، فقد أدت منح الأراضي المستمرة والاستثمار الماضي في نظم الخدمة البلدية في مناطق الضواحي إلى أنماط تطوير مبعثرة ومجتمعات غير كاملة ولا متكاملة.
وتأخذ مخططات التقسيم الفرعي في الاعتبار العديد من الحاجات المستقبلية، ولكن ما يتم بالفعل هو البناء على جزء فقط من الأرض. وقد يكون ذلك منسوباً إلى التكلفة العالية للأرض والإنشاء وكذلك ترتيبات القروض المحدودة لأصحاب الأراضي. والنتيجة هي أنماط تطوير مبعثرة وغير فعالة.
وتشتق الإستراتيجية المكانية الوطنية (1432هـ / 2002) العديد من توجيهات السياسة الحالية في مخططات المستوي المحلي. والعديد من توجيهات السياسة مجسدة في المخطط الإقليمي الحالي للمدينة لعام 1420هـ (1999م) وكذلك المخطط التوجيهي المحدث للمدينة لعام 1426هـ (2005م). وأحد العناصر الأكثر أهمية في الإستراتيجية، الذي قد يكون له دور فعال لتوجيه استعمال الأراضي في المستقبل في المدينة، هو الفكرة العامة للتطوير المحكم.
ويهدف التطوير الحضري المحكم إلى الحفاظ على الموارد الأرضية وفي نفس الوقت العمل على تحسين الإمكانات للاستعمال الفعال للبنية التحتية وخدمات النقل.وفي حالة المدينة ، فقد أدى التقسيم الفرعي الزائد إلى الامتداد الحضري المتفشي. ولهذا السبب، يمنح نموذج البناء المحكم، المدعوم من تنوع نماذج الإسكان القائمة، فرصاً لزيادة الكثافات، وحماية الموارد الأرضية والبيئية (مثلاً الأراضي الزراعية والمساحات المفتوحة)، وتسمح للناس بأن يكونوا على مسافة مشي أو نقل عام من المنطقة المركزية ومن الخدمات المجتمعية المختلفة.ويأتي تخطيط استعمال الأراضي للمدينة انعكاساً لإستراتيجية نمو النقاط العقدية والممرات،التي ستعمل على تخفيف ضغط التطوير داخل المنطقة المركزية من خلال تخصيص المزج المحكم والمتوازن من الاستعمالات في المواقع الإستراتيجية وممرات النقل التي تولد كثافات مساندة للنقل. ومراكز التكثيف خارج المنطقة المركزية هي المدينة الاقتصادية للمعرفة، والمراكز الجامعية (جامعة طيبة والجامعة الإسلامية) ومركز الميقات.
وقد ازدادت ارتفاعات البناء وكذلك الكثافات في مركز مسجد الميقات وكذلك في مركز جامعة طيبة ومركز الجامعة الإسلامية. كما أن الأراضي الكافية مخصصة في المخطط الشامل لتلبية حاجات المقيمين والزوار والتوظيف الدائم في المستقبل، في حين أن الأراضي ذات الحساسية من الناحية البيئية أو لا تمثل خطراً على الحياة، أو السلامة أو العقارات لن يتم استعمالها لاستيعاب التطوير المستقبلي، وستنص لوائح البناء الموصى بها لذلك النوع من الأراضي على التحديد كتحسين فوري. ويوصي المخطط الشامل بمجموعة متنوعة من مخصصات استعمالات الأراضي التي ستوفر مجموعة متنوعة من أنواع الإسكان، بما في ذلك الشقق عالية الكثافة، والشقق الصغيرة متوسطة الكثافة، والفيلات منخفضة الكثافة، والفيلات المصفوفة جنباً إلى جنب والفيلات التي تؤوي كل منها عوائل عديدة.ومن ضمن أنماط التطوير المحكم، يوصي المخطط بقيام وكالة عامة بالمشاركة مع القطاع الخاص لإنشاء مشروعات إسكانية عالية ومتوسطة الكثافة حول المدينة ( داخل الطريق الدائري الثاني) على الأراضي قيد الاستعمال، ثم يمكن منح وحدات في هذه الأراضي إلى أصحاب البيوت المتوقعة كبديل لمنح الأراضي في المناطق البعيدة عن المركز.
